Budowa domu należy do jednych z poważniejszych decyzji w życiu, jednak wcześniej konieczne jest załatwienie wielu formalności związanych z zakupem działki. Wiele osób decyduje się na wybór działki rolnej, ze względu na niższą cenę, niż działka budowlana. Oprócz tego działki te często mieszczą się w bardzo atrakcyjnej okolicy, np. w pobliżu niewielkiego lasu lub nieopodal pięknej łąki, gdzie w przyszłości będziemy mogli zachwycać się ciszą, spokojem oraz naturą. Jednak wybudowanie budynku mieszkalnego na działce nie zawsze jest możliwe, a często wiąże się z wieloma formalnościami.

Przede wszystkim dom na działce rolnej może wybudować osoba posiadająca status rolnika – istnieje jeden konkretny warunek. Jest to możliwe wyłącznie, gdy dom zostanie wybudowany wraz z budynkami gospodarczymi. Możliwy jest również zakup działki rolnej przez osobę nie będącą rolnikiem, jeśli działka ma powierzchnię mniejszą, niż 1 ha. Jednak taka forma transakcji wiąże się z większymi utrudnieniami. Mianowicie, prawo pierwokupu w tym przypadku przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. Dopiero w momencie, gdy dana instytucja nie skorzysta z zakupu, możliwe będzie zawarcie umowy kupna – sprzedaży z osobą prywatną. Umowa kupna – sprzedaży występuje w formie aktu notarialnego sporządzona przez notariusza. Jednak budowa domu na działce rolnej nie będzie możliwa dla żadnej osoby, nie będącej rolnikiem. Konieczna będzie zmiana przeznaczenia działki, która wiąże się z wieloma formalnościami oraz dodatkowymi kosztami.

Miejscowy plan zagospodarowania terenu

W każdej gminie, na podstawie średniej wielkości powierzchni znajdujących się w danej miejscowości określa się minimalną powierzchnię gospodarstwa rolnego. O tym, jaka minimalna powierzchnia dopuszczalna jest w danej okolicy można dowiedzieć się z miejscowego planu zagospodarowania. Jeśli działka jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego konieczna jest zmiana planu pod zabudowę. Jednak niestety często zdarza się, że wiele gmin nie posiada dokumentów w formie planu zagospodarowania. W takim przypadku konieczne będzie wydanie wniosku o wyłączeniu działki z produkcji rolnej, a także o warunkach zabudowy. Decyzja na pozwolenie wyłączenia z produkcji rolnej najczęściej należy do starosty. Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, koniecznie musi zostać spełnionych kilka warunków. Jeśli poniższe kroki nie zostaną spełnione, prawdopodobnie urząd odmówi przyznania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Należą do nich:

• Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej.
• Przynajmniej jedna działka sąsiadująca, z dostępem do drogi publicznej została zabudowana tak, że możliwe jest, by określić wymagania względem planowanej zabudowy.
• Odpowiednie uzbrojenie dla danej zabudowy (przedstawione w formie umowy).
• Działka, na której planowana jest budowa domu nie wymaga zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na rzecz budowy.
• Brak naruszenia praw budowy czy ochrony środowiska.

Otrzymanie decyzji wiąże się z dodatkowymi kosztami. Kwotę za wyłączenie z produkcji użytków rolnych ustala się na podstawie powierzchni oraz klasy. Osoba ubiegająca się o decyzję w okresie 60 dni od otrzymania informacji o przyznaniu powinna dokonać wpłaty. Obowiązują również opłaty roczne, które należy wpłacić do dnia 30 czerwca każdego roku, przez okres 10 lat. Jednak w przypadku budowy domu nie większego niż 500 m2 opłata jednorazowa za przyznanie decyzji oraz opłaty roczne nie obowiązują. Przekształcenie działki rolnej na budowlaną wiąże się z wieloma formalnościami oraz dodatkowymi opłatami. Przez co w rezultacie może okazać się, że zakup działki rolnej wcale nie wiąże się z oszczędnościami, a wyniesie więcej, niż kupno działki budowlanej.

Budowa domu na działce

Budowa domu przez osobę będącą rolnikiem nie wiąże się z większymi problemami, jeśli spełnione zostaną warunki podane powyżej. Jeśli planowany dom na działce rolnej nie znajduje się na terenie objętym ochroną środowiska lub jeśli nie będzie problematyczny dla sąsiadów – nie ma obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę.

Osoba nie będąca rolnikiem, ale mająca zawód weterynarza lub posiadająca kwalifikacje w zakresie ogrodnictwa lub architektury wnętrz również może uzyskać kwalifikacje rolnika, co jest pewnym rozwiązaniem. Jednak najlepszym rozwiązaniem dla osoby nie będącej rolnikiem będzie przekształcenie działki rolnej na budowlaną. W takim przypadku osoba zobowiązuje się do zamieszkania na terenie gminy przez okres przynajmniej 5 lat. Należy również uzyskać specjalne pozwolenie, które wydawane jest przez Agencję Nieruchomości Rolnych. Jest to najlepsze rozwiązanie dla osób pragnących wybudować dom na działce rolnej.