Spis treści
Sprzedaż nieruchomości nowo nabytych lub wybudowanych obejmuje opodatkowanie. Oznacza to, że jeśli sprzedajemy nieruchomość przed upływem 5 lat od nabycia – mamy obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Dobrą wiadomością jest fakt, że podatek nie każdego obowiązuje. Można również uzyskać zwolnienie od zapłaty podatku, a osoby, które odziedziczyły nieruchomość w spadku mają możliwość obejść obowiązek zapłaty. Poniżej przedstawimy, kiedy obowiązuje podatek od nieruchomości nabytych, ile wynosi oraz kiedy następuje zwolnienie z podatku.
W podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek zapłaty istnieje, jeśli w ciągu niecałych 5 ubiegłych lat nastąpiło nabycie lub wybudowanie sprzedawanej nieruchomości. W tej sytuacji sprzedający ma obowiązek zapłacić podatek (PIT-39). Jeśli od nabycia upłynęło więcej niż 5 lat, sprzedający nie ma obowiązku zapłaty. Ważną kwestią, jaką należy poruszyć jest pytanie: kiedy mija 5 lat od nabycia mieszkania lub domu?
Często zdarza się, że osoby sprzedające mieszkanie nie są świadomi, w jaki sposób jest liczone 5 lat od nabycia. W ostateczności okazuje się, że jednak istnieje obowiązek zapłaty, wtedy już z odsetkami. Termin upływu 5 lat nie jest liczony od dnia podpisania ostatecznej umowy w formie aktu notarialnego lub od dnia np. rozpoczęcia budowy. Jednak liczy się go od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie domu lub mieszkania. Jeśli kupiliśmy mieszkanie dnia 15 maja 2015 roku – okres 5 lat nie jest liczony od dnia 15 maja, lecz od końca roku 2015. To znaczy, że termin upływu będzie obowiązywał dopiero od dnia 1 stycznia 2021 roku. Po tym terminie możliwa będzie sprzedaż nieruchomości bez obowiązku zapłaty „podatku od wzbogacenia”.
Warto pamiętać, że podatek obowiązuje nie od całej kwoty jaką uzyskamy z transakcji, a od dochodu. To znaczy, że jeśli nabyliśmy nieruchomość za cenę wyższą, a sprzedajemy za znacznie niższą, obowiązek zapłaty nas nie dotyczy. Obowiązku zapłaty podatku nie mamy również w sytuacji, gdy sprzedajemy nieruchomość za kwotę dokładnie równą kwocie nabycia nieruchomości. Wiele osób podczas sprzedaży decyduje się na pewne zaniżenia. Oznacza to, że cena na akcie jest zupełnie niższa od podobnych nieruchomości w podobnych stanie. Osoba sprzedająca w rzeczywistości otrzymała zupełnie wyższą kwotę, jednak została celowo zaniżona na akcie, by nie płacić podatku. Takie działania są bardzo ryzykowne i zdecydowanie nie należy się ich dopuszczać. Urząd skarbowy dokładnie sprawdza tego rodzaju transakcje. Jeśli kwota znacznie się różni, możemy otrzymać mandat oraz będziemy w obowiązku zapłaty podatku wraz z dodatkowymi odsetkami.
1 stycznia obecnego roku nastąpiły korzystne zmiany dla spadkobierców, tz. osób, które otrzymały nieruchomość w spadku po rodzicach, dziadkach lub osobie bliskiej. Obecnie karencja jest liczona od dnia nabycia domu lub mieszkania przez osobę zmarłą. Oznacza to, że jeśli przepisana przez bliską osobę nieruchomość została np. zakupiona 5 lat wcześniej, spadkobierca nie ma obowiązku zapłaty podatku dochodowego, jeśli zechciałby sprzedać nieruchomość. Jest to korzystna zmiana, ponieważ w ubiegłych latach okres 5 letniej karencji był liczony dopiero od daty śmierci darczyńcy.
Decydując się na sprzedaż mieszkania lub domu przed upływem terminu 5 lat od roku nabycia mamy obowiązek zapłacić podatek dochodowy wynoszący 19% od przychodu ze sprzedaży. Od zysku odlicza się również koszty uzyskania. Czyli np. koszty przeprowadzonych prac remontowych, taksę notarialną czy usługi pośrednika nieruchomości, jeśli z takich usług korzystaliśmy. Ważne jest, by na wszystkie koszty pomniejszające przychód posiadać faktury i rachunki. Przykładowo, jeśli osoba nabyła nieruchomość za kwotę 300 tys. zł i przed upływem okresu 5 letniej karencji decyduje się na sprzedaż domu lub mieszkania za kwotę 350 tys. zł ma obowiązek zapłaty 19% podatku od przychodu. W tym przypadku przychód wynosi 50 tys. zł, jednak odliczając kwotę kosztów uzyskania wynoszącą np. 20 tysięcy złotych – dochód od sprzedaży wyniesie 30 tys. zł. Od tej kwoty powinno się zapłacić podatek ze sprzedaży nieruchomości.
W sytuacji, gdy sprzedającym jest spadkobierca, który otrzymał nieruchomość w spadku i decyduje się na jej sprzedaż, a termin 5 letniej karencji jeszcze nie minął, kwota nabycia jest równa zeru. Spadkobierca otrzymał dom lub mieszkanie od spadkodawcy. W tym wypadku podatek powinno się zapłacić od całej kwoty transakcji, odliczając koszty uzyskania.
Istnieje możliwość zwolnienia z podatku od sprzedaży, mimo, że termin 5 letniej karencji jeszcze nie upłynął. Przede wszystkim środki otrzymane ze sprzedaży powinno się przeznaczyć na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat podatkowych. Cele mieszkaniowe to różnego rodzaju wydatki związane z budową lub zakupem nowej nieruchomości. Może to być przykładowo:
Jednak by ominąć obowiązek zapłaty podatku powinniśmy pamiętać, by przeznaczyć dokładnie całą kwotę na wydatki związane z własną nieruchomością. Na wszystko powinniśmy posiadać rachunki i faktury. Jeśli pewnej sumy pieniędzy nie przeznaczymy na cele mieszkaniowe, konieczna będzie zapłata podatku z odsetkami.
Przejrzystość jest dla nas ważna! Poniżej wyjaśniamy, w jaki sposób i dlaczego wykorzystujemy Twoje dane osobowe. Pamiętaj, że masz pełną kontrolę nad ich konfiguracją - możesz dopasować ją do swoich potrzeb i preferencji.
