Coraz większa liczba osób decyduje się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym. Ogromną zaletą mieszkania jest nowe budownictwo, a także możliwość aranżacji wnętrz według własnego gustu. Jednak inwestycja z deweloperem wiąże się z wieloma formalnościami, które należy załatwić jeszcze przed lub w trakcie budowy nieruchomości. Jedną z wymaganych umów jest umowa deweloperska.

Umowa deweloperska to dokument sporządzony przez notariusza, w formie aktu notarialnego. Dokument ten określa, że deweloper zobowiązuje się do sukcesywnego zakończenia budowy nieruchomości, domu lub mieszkania. Oraz do sprzedaży danej nieruchomości osobie kupującej po zakończeniu budowy. Z kolei osoba kupująca na podstawie ustawy deweloperskiej zobowiązuje się do zapłaty ceny wartości nieruchomości. Umowa deweloperska została stworzona głównie z myślą o ochronie nabywców nieruchomości. Zabezpiecza prawa nabywcy przed niewłaściwymi działaniami ze strony deweloperów lub niekorzystnym obrotem spraw, które mogłyby doprowadzić do straty pieniędzy osoby kupującej.

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Podpisanie umowy deweloperskiej jest szczególnie ważne dla osoby kupującej, dlatego tak ważne jest, by zawierała wszystkie konieczne zapisy. Kupujący przed podpisaniem umowy ma prawo do sprawdzenia sytuacji finansowo-prawnej dewelopera, by upewnić się, że dana inwestycja zakończy się sukcesem. Deweloper również ma prawo poinformować nabywcę o własnej sytuacji oraz poprzednich inwestycjach. Kupujący ma możliwość udać się do siedziby, by zapoznać się z wiarygodnością dewelopera, gdzie zostaną mu przedstawione dokumenty zawierające:

• projekt budowy,
• pozwolenie na budowę.
• Wpis nieruchomości do księgi wieczystej, z której m.in. można uzyskać informacje na temat stanu hipotecznego lub innych obciążeniach.
• Odpis KRS.
• Stan prawny oraz wypis finansowy dewelopera za okres ostatnich dwóch lat. Na podstawie których możemy sprawdzić, czy poprzednie inwestycje przebiegały bezproblemowo.

Umowa deweloperska występuje w formie aktu notarialnego i musi zostać sporządzona przez notariusza. Przed podpisaniem umowy koniecznie należy dokładnie sprawdzić każdy zapis, by uniknąć niespodziewanych problemów w przyszłości, związanych z nabyciem nieruchomości. Od tego, jakie zapisy zawiera umowa, w dużym stopniu zależy bezpieczeństwo transakcji dla osoby kupującej. Umowa deweloperska powinna zawierać m.in:

• dane osobowe zarówno dewelopera, jak i nabywcy. Datę oraz miejsce podpisania umowy.
• Wszelkie informacje dotyczące nieruchomości, np. powierzchnię działki, na jakiej ma zostać wybudowana nieruchomość oraz ewentualne obciążenia hipoteką i stan prawny domu lub mieszkania.
• Cenę nieruchomości, jaką płaci nabywca, przy ostatecznym podpisaniu umowy kupna-sprzedaży.
• Powierzchnię mieszkania, układ pomieszczeń.
• Informacje dotyczące sposobu pomiaru powierzchni lokalu.
• Standard wykończenia nieruchomości, w momencie przeniesienia na nabywcę własności.
• Termin rozpoczęcia budowy oraz zakończenia prac.
• Termin realizacji inwestycji (przeniesienia praw własności na nabywcę).
• Warunki odstąpienia od umowy.
• Określenie sposobu poinformowania nabywcy o możliwości odbioru nieruchomości.

Są to jedne z najważniejszych zapisów, jakie powinny być zawarte w umowie deweloperskiej. Powinny zawierać jak najwięcej informacji na temat nieruchomości oraz zabezpieczać nabywcę przed ewentualną utratą pieniędzy. Umowę deweloperską powinno się wpisać do księgi wieczystej danej nieruchomości.

Możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej

Zarówno deweloper, jak i nabywca nieruchomości mają prawo do odstąpienia od umowy w okresie 30 dni od terminu jej podpisania. Odstąpienie od umowy jest możliwe w przypadku, gdy deweloper nie wywiązał się z jednego bądź kilku zapisów zawartych w umowie. Dotyczy to między innymi sytuacji, w której deweloper nie wywiązał się z zapisu o przeniesienie praw własności do nieruchomości w terminie określonym w umowie. Jeśli upłynął dodatkowy – 120 -dniowy termin, w którym deweloper ma prawo do wydłużenia prac budowlanych.

Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w momencie, gdy po kilku próbach informacji o możliwości odbioru mieszkania, nabywca nie wywiązuje się z obowiązku zapłaty kwoty za kupno mieszkania lub domu. Również jeśli nabywca nie zjawia się w określonym terminie do podpisania aktu notarialnego u notariusza lub jeśli pomimo kilku informacji o możliwości odbioru lokalu, nabywca nie zjawia się po odbiór.

Odbiór nieruchomości – prawa nabywcy

W momencie zakończenia prac budowlanych oraz gdy nieruchomość jest przygotowana do odbioru dochodzi do przeniesienia praw na nabywcę. Przeniesienie praw odbywa się po wcześniejszym odbiorze mieszkania lub domu, podczas którego sporządza się protokół odbioru nieruchomości. Wszelkie niedociągnięcia powinno się zanotować w protokole. Wady lub uszkodzenia wynikłe podczas budowy, które nie mają prawa bytu. W terminie 14 dni od podpisania dokumentu w formie protokołu deweloper ma prawo do odmowy przyjęcia wad, wyjaśnienia przyczyn ich powstania lub do uznania wad. Nabywca podczas odbioru mieszkania lub domu powinien dokładnie obejrzeć każde pomieszczenie i wszystkie elementy znajdujące się w nieruchomości. Na oglądanie nieruchomości podczas odbioru warto zabrać ze sobą osobę postronną. Taką, która posiada doświadczenie oraz wiedzę, na jakie czynniki zwracać uwagę w nowym budownictwie. Często zdarza się, że osoba odbierająca mieszkanie pod wpływem emocji nie zauważa wielu wad lub niedociągnięć, które negatywnie wpływają na standard nieruchomości lub w przyszłości znacznie utrudniają aranżację wnętrza.

Ważne jest, by decyzję o zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego dokładnie przemyśleć, warto szczegółowo prześwietlić sytuację finansowo-prawną dewelopera. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto skonsultować każdy zapis z prawnikiem, by zapobiec niespodziewanym problemom w przyszłości związanym z zakupem nieruchomości na rynku pierwotnym.